ابطال سند رسمی انتقال ملک به چه معناست؟

دعوای ابطال سند رسمی انتقال ملک، به دلایل مختلفی قابل طرح در دادگاه می باشد. ممکن است خواهان دعوا به دلایلی

من جمله، بی اعتباری معامله، عدم تحقق شرایط صحت قرارداد، جعلی بودن سند انتقال، عدم اهلیت یکی از طرفین، فسخ

معامله، ابطال عملیات اجرایی و … این دعوا را مطرح نماید.

در دعوای ابطال سند رسمی انتقال ملک، خواهان دعوا کسی است که مدعی بی اعتباری سند است و خوانده این دعوا، در

صورتی که خواهان خود یک طرف معامله بوده باشد، طرف دیگر معامله می باشد. اما اگر خواهان دعوا، کسی غیر از طرفین

معامله باشد، دو طرف سند رسمی انتقال، خواندگان دعوا می باشند.

نکته مهم این است که در صورتی که بعد از ثبت سند مورد ادعا، انتقالات دیگری نیز صورت گرفته باشد، دادخواست ابطال

اسناد انتقال مالکیت، می بایستی به طرفیت همه ایادی بعدی مطرح گردد و ابطال همه آنها خواسته شود. در این دعوا

ضرورتی ندارد که دفتر اسناد رسمی و یا اداره ثبت اسناد و املاک بعنوان خوانده در دادخواست قید گردند. در دعوای ابطال

سند رسمی انتقال ملک، دادگاه صالح، دادگاهی است که ملک در حوزه آن واقع شده است.

نحوه صدور اجراییه

بعد از صدور رای مبنی بر ابطال سند رسمی انتقال ملک و قطعیت آن، دادگاه به درخواست ذینفع، گواهی قطعیت رای را

صادر می نماید. با ارائه این گواهی از دادگاه به اداره ثبت اسناد و املاک و با تقاضای ذینفع، رییس اداره ثبت، موضوع را

بررسی و جهت اقدام به دفتر املاک ارجاع می دهد.

متصدی دفتر املاک بعد از بررسی مدارک پرونده، مراتب ابطال سند انتقال مالکیت اولیه را در قسمت ملاحظات دفتر املاک

مربوط، توضیح می دهد. در پیش نویس سند مالکیت جدید، علاوه بر قید مشخصات مالک جدید، جریان پرونده ثبتی و

نحوه ابطال سند مالکیت اولیه بطور کامل نوشته می شود. در ارتباط با سند باطل شده، اداره ثبت، بخش نامه ای را خطاب

به دفاتر اسناد رسمی مبنی بر ابطال سند مالکیت اولیه ارسال می کند تا از انجام معامله با آن جلوگیری گردد.

نکات مهم در طرح دعوای ابطال سند رسمی انتقال ملک

• رویه دادگاهها به اینصورت می باشد که نسبت به مالکیت ملک از اداره ثبت استعلام می شود و نمی توان به صرف

اظهارات طرفین، حکمی صادر نمود که احتمال مغایرت آن با ثبت رسمی وجود داشته باشد.

در شرایطی که انتقال رسمی ملک به خوانده بموجب رای دادگاه باشد، بطور مثال دادگاه به الزام به تنظیم سند رسمی رای

داده باشد، در اینصورت رسیدگی به دعوای ابطال سند، در صلاحیت دادگاهی است که صادر کننده حکم قطعی بوده است.

• طرح دعوای ابطال سند انتقال اولیه بدون ابطال اسناد بعدی و بدون طرف قرار دادن ایادی بعدی، فاقد وجاهت قانونی

می باشد.

• در طرح دعوای ابطال سند رسمی انتقال ملک، در مورد املاک مشاعی می بایست دادخواست بطرفیت تمامی مالکین

مشاعی تنظیم گردد مگر اینکه دادخواست ابطال فقط در مورد سهم مشاع یکی از مالکین باشد.

• رویه دادگاهها معمولا به اینصورت می باشد که بعضی از محاکم، ابطال سند رسمی انتقال را به صرف وجود یک

مبایعه نامه عادی نمی پذیرند اما شورای نگهبان در نظریه مورخ ۴/٨/٩۵ اعلام داشته است که اسناد عادی املاک در صورتی

که قراین و ادله قانونی یا شرعی بر صحت آن وجود داشته باشد، معتبر است بنابراین با این نظریه به اختلافات پایان داده

شده است.

• در تنظیم دادخواست ابطال سند رسمی انتقال، باید دقت لازم انجام شود تا شماره سند بصورت دقیق نوشته شود

چرا که در صورتی که شماره سند اشتباه قید شود، دعوا رد می شود.

• در صورتی که دعوای ابطال سند رسمی بدلیل بی اعتباری معامله مطرح شود، خواهان دعوا می بایست در ستون

خواسته، تایید بطلان یا فسخ یا انفساخ معامله را نیز از دادگاه بخواهد.

• در شرایطی که ملکی که دعوای ابطال سند رسمی آن، مطرح می گردد، بعدا تفکیک شده باشد، می بایست علاوه

بر تقاضای ابطال اسناد انتقالی بعدی، تقاضای ابطال صورت مجلس تفکیکی و تقسیم نامه نیز از دادگاه خواسته شود.

مستندات قانونی در طرح دعوای ابطال سند رسمی انتقال ملک

ماده ی ۲۲ قانون ثبت اسناد و املاک کشور

همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید، دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده و یا کسی که

ملک مزبور به او منتقل شده باشد و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده یا اینکه ملک مزبور از مالک رسمی ارثاً به

او رسیده باشد، مالک خواهد شناخت.

در مورد ارث هم ملک وقتی در دفتر املاک به اسم وارث ثبت میشود که وراثت و انحصار آنها محرز و در سهم الارث بین آنها

توافق بوده و یا در صورت اختلاف، حکم نهایی در آن باب صادر شده باشد.

ماده ی ۴۶ قانون ثبت اسناد و املاک کشور

ثبت اسناد، اختیاری است. مگر در موارد ذیل:

1. کلیه ی عقود و معاملات راجع به عین یا منافع املاکی که قبلاً در دفتر املاک ثبت شده باشد.
2. کلیه ی معاملات راجع به حقوقی که قبلاً در دفتر املاک ثبت شده است.

ماده ی ۴۷ قانون ثبت اسناد و املاک کشور

در نقاطی که اداره ی ثبت اسناد و املاک و دفاتر اسناد رسمی موجود بوده و وزارت عدلیه مقتضی بداند، ثبت اسناد ذیل

اجباری است:

1. کلیه ی عقود و معاملات راجع به عین یا منافع اموال غیر منقوله که در دفتر املاک ثبت نشده باشد.
2. صلح نامه و هبه نامه و شرکت نامه.

 ماده ی ۲۲۳ قانون مدنی

هر معامله که واقع شده باشد، محمول بر صحت است. مگر این که فساد آن معلوم شود.

ماده ی ۱۳۰۹ قانون مدنی

در مقابل سند رسمی یا سندی که اعتبار آن در محکمه محرز شده، دعوی که مخالف با مفاد یا مندرجات آن باشد، به شهادت

اثبات نمی شود.

ماده ی ۷۱ قانون دفاتر اسناد رسمی و کانون سردفتران و دفتریاران مصوب ۱۳۵۴

محاکم دادگستری مکلفند در هر مورد که رأی بر بی اعتباری سند رسمی صادر می کند، مراتب را به سازمان ثبت اسناد و

املاک کشور اعلام کنند.

هرگاه موضوع سندی که ابطال شده است، ملک باشد، مفاد حکم در ملاحظات ثبت دفتر اسناد رسمی توسط سردفتر،

منعکس خواهد شد؛ ولی هرگونه اقدام نسبت به دفتر املاک و سند مالکیت، موکول به صدور حکم نهایی و اعلام آن به

سازمان ثبت اسناد و املاک کشور خواهد بود.

نظریه ی فقهای شورای نگهبان در خصوص مواد ۲۲، ۲۶، ۲۷، ۴۸ قانون ثبت نامه ی شماره ی ۹۵/۱۰۲/۲۶۶۴

مورخ ۹۵/۸/۴

مفاد مواد ۴۶ و ۴۷ قانون ثبت اسناد و املاک، صرفاً اختیاری دانستن ثبت سند در برخی موارد و الزامی دانستن آن در سایر

موارد است که این مطلب خود به خود ایرادی ندارد.

اما مفاد ماده ی ۲۲ قانون ثبت اسناد و املاک و نیز ماده ی ۴۸ آن که دلالت بر بی اعتبار دانستن اسناد عادی غیر رسمی

دارد، اطلاق آن در مورد سند عادی که قراین و ادله ی قانونی یا شرعی معتبر بر صحت مفاد آنها باشد، خلاف شرع و باطل

است و اما در مورد سند عادی، همراه با قراین و ادله ی فوق، مانند سندی که بیّنه و شهادت شهود، معتبر بر صحت آن باشد،

این اسناد معتبر است و دو ماده ی مزبور در چنین مواردی تخصیص خورده است.

رویه و نظریات قضایی

رأی وحدت رویه ی شماره ۵۴۴ مورخ ۱۳۶۹/۱۱/۳۰ هیأت عمومی دیوان عالی کشور

رسیدگی به دعوی ابطال سند مالکیت و انتقال ملک به دولت که در اجرای طرح تملک موضوع ماده ۹ قانون اراضی شهری

و تبصره ی آن مصوب ۱۳۶۰ انجام شده، مستلزم آن است که دیوان عدالت اداری مقدمتاً بر طبق بند ۲ ماده ی ۱۱ قانون

دیوان مصوب ۱۳۶۰ به شکایت از تصمیم و اقدام سازمان زمین شهری در استفاده از طرح تملک، رسیدگی کند و در صورت

احراز صحت شکایت و ابطال تصمیم و اقدام سازمان زمین شهری، دادگاه عمومی حقوقی به دعوی ابطال سند مالکیت و

انتقالات مربوطه رسیدگی کند.

بنابراین برای شعبه ی ۲۵ دیوان عالی کشور در حدی که با این نظر مطابقت دارد، صحیح و منطبق با موازین قانونی است.

این رأی بر طبق ماده ی واحده ی قانون وحدت رویه ی قضایی مصوب ۱۳۲۸ برای شعب دیوان عالی کشور و دادگاهها در

موارد مشابه، لازم الاتباع است.

رأی شماره ی ۷۶۱ مورخ ۹۱/۷/۲۳ شعبه ی ۱۶ دادگاه تجدید نظر استان تهران

در موردی که انتقال سرقفلی از طریق مزایده و به موجب حکم دادگاه به وی بوده است، تقاضای ابطال سند رسمی انتقال،

مستلزم نقض دادنامه ی ابطال عملیات اجرایی است و این امر از صلاحیت محاکم هم عرض دادگاه صادر کننده ی رأی،

خارج است و مطابق روال قانونی پیش بینی شده در صلاحیت دادگاه اجراکننده و صادر کننده ی رأی است.

رأی شماره ی ۴۵۱۳ کلاسه ی ۷۷۵ شعبه ی ۳۷ دادگاه تجدید نظر استان تهران

نظر به این که تاریخ بازداشت، قبل از تقدیم دادخواست اولیه می باشد، لذا تا زمان رفع بازداشت پلاک ثبتی یاد شده،

دعوی ابطال سند رسمی انتقال به کیفیت یاد شده، قابلیت استماع ندارد.

رأی شماره ی ۶۶۱ کلاسه ی ۸۹۵۵۸۹ شعبه ی ۱۲ دادگاه تجدید نظر استان تهران

اداره ی ثبت اسناد و املاک، مرجع قانونی در پرونده های ثبتی و صدور اسناد می باشد و احکام محاکم را در صورت قطعیت

به مرحله ی اجرا می گذارد. دعوای ابطال سند رسمی و تنظیم سند رسمی، متوجه ی آن اداره نیست.

رأی شماره ی ۶۸۹ کلاسه ی ۸۷۴۸۸ شعبه ی ۲۹ دادگاه تجدید نظر استان تهران

حکم به ابطال سند، فرع بر بطلان عمل حقوقی می باشد که سند به عنوان دلیل برای آن تنظیم شده است و در واقع صدور

حکم به ابطال سند، منوط به رسیدگی به مبنای ابطال یعنی احراز بطلان قرارداد می باشد که در دادخواست نخستین چنین

موضوعی مورد خواسته ی رسیدگی نبود و دعوی نخستین به کیفیت مطروحه، قابلیت استماع ندارد.

رأی شماره ی ۸۵۴ کلاسه ی ۸۹۰۰۷۶ شعبه ی ۳۷ دادگاه تجدید نظر استان تهران

وکیل خواهان بدوی با ارائه ی قرارداد عادی، موکل خود را مالک ملک مورد نظر می داند. در نتیجه انتقالات رسمی متعاقب

آن را غیر قانونی دانسته و تقاضای ابطال اسناد و الزام به تنظیم سند را مطرح کرده است.

در صورتی که ادعای ابطال اسناد رسمی، استفاده از آثار مالکیت بوده باشد، وکیل خواهان باید دو امر را به اثبات برساند.

اولاً مالک بودن بلامنازع موکل خود و دوماً انتقال غیر قانونی ملک به شخص دیگر.

سند عادی خواهان بدوی در مخالفت با سند رسمی خواندگان و تعارض با ماده ی ۲۲ قانون ثبت است. پس مالکیت وی

محرز نیست تا با استناد به مالکیت مسلم و محرز، بتوان از آثار مالکیت استفاده کرده و ابطال سند مطرح کرد.

نظریه ی مشورتی شماره ی ۷/۱۰۴۸۶ مورخ ۱۳۸۰/۱۱/۱۱ اداره ی حقوقی قوه ی قضاییه

دعاوی مربوط به ابطال سند ثبتی، اگر بر این اساس باشد که ثبت ملک، موافق به مقررات قانون انجام نشده است، استماع

آنها مخالف ماده ی ۲۲ قانون ثبت اسناد و املاک نیست. بدیهی است، رسیدگی به این دعاوی در صلاحیت دادگاه های

دادگستری است.