فسخ قرارداد ملک در چه شرایطی امکانپذیر است؟
فسخ قرارداد به چه معنا است؟
وقتی می‌خواهید قراردادی را فسخ کنید، به این معنی است که در حال اتمام ارادی یک قرارداد هستید. این منحل کردن ارادی می‌تواند توسط شما یا طرف معامله، هر دو طرف یا حتی نفر سوم صورت بگیرد. در تمام این موارد برای فسخ قرارداد شرایط و ضوابط خاصی وجود دارد که به آن‌ها خواهیم پرداخت.
فسخ قرارداد ملک چه شرایطی دارد؟
فسخ قرارداد ملک چند شرط دارد که در این قسمت به صورت کلی و خلاصه به آن‌ها می‌پردازیم:
در تمامی قراردادهای ملکی، اعم از خرید و اجاره، یکی از بندهای قرارداد این است که به هر دو طرف اجازه داده می‌شود طی مدت زمان مشخص، با رعایت قوانین، ارائه‌ی دلایل موجه و در صورت تمایل، قرارداد امضاشده را فسخ کنند. شما تحت هیچ شرایطی به صورت یک طرفه نمی‌توانید معامله را فسخ کنید. این موضوع فقط در صورتی امکانپذیر است که این حق برای شما یا طرف مقابلتان در قولنامه ذکر شده باشد.
- باید حق فسخ قرارداد ملک در قولنامه اجاره خانه شما ذکر شده و به امضای شما و طرف قرارداد رسیده باشد. در صورت بی‌توجهی به این موضوع در متن قرارداد، ممکن است امکان فسخ معامله را نداشته باشید.
- فسخ قرارداد باید توسط کسی انجام شود که از نظر سن و عقل به اندازه کافی قابل‌اعتماد و موجه باشد.
- اگر تصمیم به فسخ قراردادتان گرفته‌اید، باید برای آن دلیل موجهی داشته باشید. صرف پشیمانی بدون دلیل موجه، پذیرفتنی نیست. در این شرایط، قانون به شما اجازه فسخ قرارداد خرید و فروش را نمی‌دهد.
- یکی از شروط مهم در قرارداد اجاره خانه این است که اگر هرکدام از طرفین، تمایل به فسخ قرارداد پیش از موعد را داشته باشند، باید حداقل یک یا دو ماه پیش از برهم زدن معامله این موضوع را به طرف دیگر اعلام کنند. البته در این صورت هم فسخ‌کننده باید خسارت فسخ قرارداد را بپردازد.
- اگر صاحبخانه ملک را به شخص دیگری بفروشد، مالک قبلی یا جدید نمی‌تواند مستأجر را مجبور به تخلیه ملک کند. مگر این‌که چنین شرطی در زمان عقد قرارداد در قولنامه ذکر شده باشد.
- یکی از مهم‌ترین دلایل مستأجران برای فسخ قرارداد اجاره این است که ملک مورداجاره ایرادات عمده‌ای دارد که موقع بازدید از منزل، صاحبخانه به آن‌ها اشاره‌ای نکرده است. در این شرایط چون مستأجر باید برای رفع این ایرادات هزینه کند تا ملک قابل‌سکونت شود، می‌تواند اقدام به فسخ معامله کند.
- اگر ملکی را بخرید و بعد از عقد قرارداد و پرداخت پول متوجه شوید که آنچه خریده‌اید ایراداتی دارد، می‌توانید به دلیل غبن در معامله اقدام به فسخ قرارداد کنید. اما اگر پول را به طور کامل پرداخته‌اید و بعد متوجه چنین اشکالی در ملک شده‌اید، می‌توانید این موضوع را به دادگاه ببرید. در این صورت بعد از صدور حکم می‌توانید تفاوت قیمت را طبق نظر کارشناس از فروشنده درخواست کنید.
چرا باید قرارداد را با دقت بخوانید؟
گاهی بدون خواندن اصل قرارداد و با اعتماد به طرف مقابل آنرا امضا می‌کنید. غافل از این‌که تنظیم‌کننده قرارداد بنا به دلایل مختلف یک بند خاص را در این سند تنظیم کرده است. این بند می‌تواند جمله ساده‌ای باشد، مثل: “اسقاط کافه خیارات”. در اصطلاحات حقوقی، خیار به معنی داشتن اختیار برای برهم زدن معامله است و واژه خیارات به معنی مجموعه اختیارات طرفین معامله برای فسخ آن است.
طبق قانون، هر یک از طرفین معامله می‌توانند در مدت زمان مشخص و بنا به دلایل موجه اقدام به فسخ قرارداد کنند. اما درج این جمله در قرارداد به این معناست که شما از هرگونه حقی برای فسخ قرارداد محروم خواهید شد.
بنابراین به یاد داشته باشید که تحت هر شرایطی و با وجود اطمینانی که به بنگاه معاملات ملکی دارید، حتماً پیش از تنظیم قرارداد متن آن را با دقت بخوانید، با اصطلاحات حقوقی آشنا شوید و ابهامات پیش آمده را رفع کنید. درج یک جمله کوتاه در قرارداد می‌تواند شما را از امکان فسخ قرارداد و دیگر حقوقتان محروم کند.
آیا فسخ معامله ضرر و زیانی برای شما خواهد داشت؟
یکی از مواردی که در قولنامه ملکی قید می‌شود این است که اگر هر یک از طرفین بنا به دلیلی مایل به فسخ قرارداد باشد، باید به طرف مقابل ضرر و زیان بدهد. در اغلب موارد این موضوع در قولنامه‌ها ذکر شده و برای آن مبلغی تعیین می‌شود تا دو طرف از میزان خسارت آگاه باشند.