نمونه قرارداد مشارکت در ساخت

تعهدات مالک:

مهم‌ترین و بارزترین تعهد مالک در نمونه قرارداد مشارکت ساختمان تسلیم ملک به سازنده برای اجرای عملیات ساخت است

. این مورد حتی اگر در قرارداد فی مابین دو نفر هم ذکر نشده باشد، تعهدی مسلم است چون بدون وجود ملک قرارداد

مشارکت در ساخت مفهومی نخواهد داشت.

تعهدات مجری طرح (سازنده):

در نمونه قرارداد مشارکت در ساخت تعهدات مالک کامل مشخص است ولی در مورد مجری طرح تعهدات مختلفی ممکن است

در متن قرارداد پیمانکار آورده شود. از مهم‌ترین تعهدات سازنده و یا مجری طرح می‌‌توان به پیشبرد عملیات ساخت، پرداخت

هزینه‌‌های ساختمانی و اداری پروژه و پرداخت اجاره بها به مالک در طول دوره ساخت برای اسکان موقت مالک دانست.

علاوه این موارد در قرارداد مشارکتی در ساخت تعهدات دیگری نیز برای سازنده در این قرارداد آورده می‌‌شود مانند الزام به

تحویل ملک در زمان مقرر، رعایت اصول استاندارد ساخت، رعایت کیفیت مذکور در قرارداد در حین عملیات ساخت، ارائه گزارشی

از عملکرد خود به مالک در دوره‌‌های زمانی مقرر، اخذ پایان کار و پرداخت جرائم به شهرداری و غیره. به این موارد، تعهدات عرفی

مجری در نمونه قرارداد مشارکت ساخت می‌گویند.

ضمانت اجرایی عدم انجام تعهدات در نمونه قرارداد مشارکت در ساخت کامل ملک:

در قرارداد مشارکت در ساخت، مالک متعهد به تحویل ملک است و اگر تحویل ملک از جانب وی تحقق نیابد امکان بررسی این

الزام از طریق دادگاه وجود دارد. علاوه بر این می‌توان مبلغی را نیز تحت عنوان وجه التزام در قرارداد در نظر گرفت.

در صورت عدم استفاده از مصالح با کیفیت و عدم ساخت بنا بر اساس مختصات ذکر شده در قرارداد، مجری ملزم می‌شود تا این

نواقص را برطرف کند؛ و در صورتی که چنین امکانی وجود نداشته باشد نیز می‌‌توان از وی خسارت و وجه التزام مطالبه نمود. این

تعیین خسارت در این موارد بر عهده کارشناس است.

در مورد تأخیر در ساخت هم در نمونه قرارداد مشارکت در ساخت علاوه بر پیش‌بینی حق فسخ، وجه التزام و خسارت برای مالک،

مبلغی تحت عنوان خسارت تأخیر نیز در نظر گرفته می‌‌شود.

وضعیت پروژه در صورت فسخ قرارداد سرمایه گذاری در ساخت از سمت مالک:

اگر قرارداد مشارکت در ساخت از طرف مالک فسخ شود در صورتی که در این خصوص اگر شرایط خاصی در نمونه قرارداد

مشارکت در ساخت ذکر نشده باشد لازم است که مالک هزینه‌‌های انجام شده توسط سازنده را برآورده کند. در این حالت

حتی این حق برای مجری وجود دارد که در ملک سهیم شود. برای اجتناب از چنین وضعیتی بهتر است در قرارداد مشارکت

در ساخت پیش‌بینی شود تا سازنده تنها بتواند هزینه‌‌هایی که انجام داده را با کسر خسارات مطالبه کند و هیچ‌گونه حق

عینی در مال مورد مشارکت نخواهد داشت.

سهم شراکت طرفین در قرارداد جامع و حرفه ای مشارکت در ساخت:

تعیین میزان سهم مالک و سازنده، معمولاً به صورت توافقی است و برای آن قانونی وجود ندارد. این سهم باید در نمونه قرارداد

مشارکت در ساخت زمین بیان شود تا از بروز اختلافات در آینده جلوگیری شود. برای محاسبه سهم الشرکه دو نفر باید ابتدا آورده

هر یک از طرفین قیمت‌گذاری شده و سپس قیمت مقرر تقسیم بر ارزش کل پروژه (ارزش کل سرمایه گذاری) شود.

برای ارزش گذاری آورده مالک ابتدا ارزش هر متر از ملک در منطقه معین شده و بر اساس آن میزان آورده مالک مشخص می‌‌شود

و بعد از آن با محاسبه هزینه ساخت و هزینه‌‌های اداری و هزینه‌‌های مربوط به مجوزها میزان آورده سازنده نیز مشخص می‌‌شود.

قدرالسهم در نمونه قرارداد مشارکت در ساخت کامل ملک:

قدر‌السهم مشارکت در ساخت به این معناست که مالکان هر یک از واحدهای آپارتمان به اندازه مساحت واحد خود از زمین

ساختمان سهم دارند. طبق قوانین مشارکت در ساخت آپارتمان اگر ملکی که می‌‌خواهد عملیات ساخت در آن انجام شود

ساختمانی باشد که در آن چندین مالک سکونت داشته باشند، قدرالسهم موضوعیت پیدا می‌‌کند. به این صورت که ارزش پولی

متراژی که هر یک از طرفین بر آن مالکیت دارند مشخص شده و سپس بر ارزش کل ملک تقسیم می‌‌شود، درصد به دست آمده

قدرالسهم هر یک از طرفین را مشخص می‌‌نماید.

مدت زمان قرارداد مشارکت در ساخت:

در این قرارداد، مدت زمان به صورت جدول زمان بندی ارائه می‌شود و در صورت عدم رعایت زمان بندی ضمانت اجرا و جرائمی

در نظر گرفته شده است.

صلاحیت مالی و فنی سازنده در قرارداد:

بررسی صحت و سقم مدارکی که توسط سازنده ارائه می‌‌شود و حسن شهرت سازنده در مسائل فنی و مالی بسیار مهم است.

در قرارداد مشارکت در ساخت به این نکات توجه کنید:

• بهتر است قرارداد‌ مشارکت در ساخت را در مکانی معتبر مثل بنگاه مشاور املاک بر اساس اصول تنظیم کنید.

• آورده‌های هر دو طرف قرارداد به وضوح در نمونه قرارداد مشارکت ساخت ذکر گردد.
• بدهی‌های ملک از قبیل عوارض پرداخت نشده شهرداری، پلاک ثبتی و یا مالیات‌های اجاره و … هیچ ارتباطی به سازنده

نداشته و این موارد باید در قرارداد ذکر شوند.

• اگر در بخشی از ملک واحد تجاری به‌عنوان سرقفلی مغازه وجود دارد لازم است از مستأجر به ‌صورت قانونی یا توافقی

کسب رضایت کرد.

• حتی‌المقدور زمان‌بندی پیشرفت کار مطابق با تعاریف و زمان‌بندی ارائه شده در دفاتر خدمات الکترونیک یا تعاریف استاندارد

دیگر روشن شود. تفاوت تعریف طرفین از مراحل پیشرفت کار (مثال فونداسیون، اسکلت و…) می‌‌تواند باعث بروز مشکلاتی شود.

• هزینه‌های شروع پروژه شامل هزینه مهندسی، معماری، بنایی، کارگری، ترسیم نقشه‌ها، تأمین مصالح، نظارت بر اجرا،

حفاظت از جان کارگران، رعایت کلیه مسائل ایمنی، هزینه‌های حوادث غیرمترقبه، حفاظت و خسارت‌های احتمالی ساختمان‌های

مجاور، بیمه ساختمان‌های مجاور و… جزو وظائف سازنده است باید در قرارداد ذکر گردد.

• حتماً مشخصات عمومی ساختمان و سازه (لیست متریال) مثل نوع مصالح با قیمت تک تک اجزا; نوع سیستم‌های به

 کار رفته، آسانسور و حتی درب کابینت آشپزخانه و… ذکر گردد.

• هنگام عقد قرارداد مشارکت داور انتخاب کنید و نام وی را صراحتاً در قرارداد ذکر کرده و حدود اختیارات وی را تعریف نمایید.

نقش داور در قرارداد مشارکت در ساخت نقشی مشابه نقش قاضی دادگاه است و تنها میانجی‌گری و ایجاد صلح و سازش نیست.

• انتخاب کارشناس فنی در قرارداد مشارکت در ساخت بسیار مؤثر است. بسیاری از مسائل و مشکلات قرارداد مشارکت در

ساخت، اختلافاتی است که نیازی به مراجعه به دادگستری یا داوری ندارد و با اظهارنظر کارشناس مشارکت در ساخت حل

می‌‌شود.

• در صورتی که شناخت کامل از سازنده ندارید، بهتر است حق پیش‌فروش را تا پایان پروژه در قرارداد به وی ندهید.
• افزایش قیمت ملک یا افزایش قیمت مصالح ساختمانی در اصل قرارداد تأثیر ندارد.
• ممکن است سازنده، از مالک اجازه گرفتن وام بخواهد یا در نمونه قرارداد مشارکت در ساخت قید کند که سازنده حق

گرفتن وام دارد. دقت کنید که در ازای وامی که بانک به سازنده می‌دهد، سند مالک در رهن بانک قرار می‌گیرد، اگر سازنده به

تعهدات  خود در قبال بانک عمل نکند و یا اقساط وام را به موقع پرداخت نکند و یا به موقع تسویه حساب نکرده باشد، به خاطر

مطالبات و جریمه‌های ناشی از تأخیر، ملک از سوی بانک مصادره می‌شود.